J’ai perdu 200K€ !

J'ai mis 200K€ dans un club deal immobilier. Je ne les reverrai pas. Mais ce n'est pas la perte qui me dérange. C'est plutôt que le dossier était propre sur toutes les lignes que je regarde d'habitude. Apicap est société de gestion agréée par l'AMF depuis 2001. Commissaire aux comptes du Big Four. Dépositaire. Équipe immobilière avec 30 ans de grandes maisons au compteur. J'ai acheté ce pedigree. Il ne valait rien. Je vous explique pourquoi.

Quand on vend sa boîte, il y a une plus-value, et l'État a une créance dessus. L’article 150-0 B ter du Code général des impôts, propose un marché. On apporte ses titres à une holding avant la cession, l'impôt passe en report, on garde la totalité du produit pour le réinvestir. En échange, il faut remployer au moins 60% de la plus-value dans une activité économique éligible, sous 2 ans. Sinon le report saute et l'addition tombe en une fois. Ce n'est pas une réduction d'impôt. C'est un délai, avec une échéance. L’objectif pour l’État, c’est de réorienter les fonds vers la création de valeur plutôt qu’en capital qui dort. C'est plutôt positif.

Si j’ai été contacté pour cet investissement, ce n’est pas un hasard. Les commerciaux qui vendent ces produits prospectent avec une méthodologie claire. Ils travaillent les closings, les banquiers d'affaires, les cabinets de M&A. Tous les endroits où l'on sait exactement qui vient d'encaisser quoi. Et depuis quand la montre tourne. Un cédant avec 24 mois au compteur n'est pas un investisseur. Pour ces gens, c'est une échéance avec un chéquier. Plus elle avance, plus ils se disent que l’urgence va aller dans leur sens.

La plaquette qu’on m’a montrée promettait un multiple net de 1,5 à 2x sur les fonds propres, horizon 5 ans, avec l'objectif interne de tout liquider en 3 à 4 ans. Avec écrit en tout petit que ce qu’écrivait Apicap n’était pas “un engagement”. Mais ce non engagement devait financer des opérations immobilières. Une ancienne auberge de jeunesse à Anglet transformée en 14 lots. Un immeuble découpé dans l'hypercentre de Nice. Des bureaux près de la gare de Marseille en pleine gentrification. Photos avant, photos après. Les frais, eux, étaient chiffrés au cordeau : 1% du prix de revient à l'entrée, 2,5% de l'equity par an, 20% de la marge nette au-delà d'un seuil de 6%.

N’ayant plus aucun contact avec les vendeurs, j'ai fini par relire les comptes du véhicule. Sur l'exercice 2021, chiffre d'affaires : zéro. Charges d'exploitation : 570K€. L'exercice d'avant, 915K€. Presque 1,5M€ consommés sur 15M€ de capital appelé, sans qu'un seul actif ait été revendu. La filiale qui portait l'opération hôtelière affichait déjà 886K€ de capitaux propres négatifs. E&Y a certifié l'ensemble sans réserve, et c'est logique : les comptes étaient sincères. Ils décrivaient fidèlement un véhicule qui burn ses fonds propres en frais de structure pendant que l'immeuble patiente. Longtemps. Et qu’au final… rien ne se passe jamais.

Ce genre d’histoire, je m'attends à le trouver chez un type sans agrément qui vend du parking à Dubaï en story Instagram. Mais en face, j'avais des énarques, une maison de la place, une vice-présidence de l'ASPIM et 20 ans de SCPI gérées dans les étages d'une grande banque. Pour un résultat identique.

L'AMF a fini par sanctionner la société de gestion en 2023. 400K€ d'amende, en partie pour des frais prélevés à tort sur d'autres fonds. Les encours ont fondu. Redressement, puis liquidation judiciaire sans poursuite d'activité au printemps 2025, puis retrait d'agrément. Puis… rien.

Les fonds régulés ont trouvé preneur. Les FIP et les FPCI sont partis chez AXIO, chez M Capital, chez Elevation Capital. Les SAS immobilières, non. Elles ont simplement cessé de remplir les conditions pour être qualifiées de fonds, et sont sorties du périmètre.

Mon investissement est aujourd'hui une société par actions simplifiée sans gérant. Dont le président statutaire est lui-même liquidé. Une société placée sous mandataire ad hoc désignée par le tribunal, convoquée en assemblée par un administrateur provisoire. Un autre véhicule de la même gamme est en liquidation depuis février. Personne, dans cette configuration, n'a pour métier de revendre un immeuble au bon prix ni au bon moment. Le mandataire solde. Il ne valorise pas. Et les 20% de surperformance qui devaient aligner le gérant sur moi n'alignent plus rien. Parce que 20% de zéro ne motive personne. Et que zéro, c’est tout ce qui restera aux investisseurs.

Mais en réalité le problème était plus encore plus profond. Le problème était dans la promesse, avant même le premier immeuble. Quand l'argument n°1 d'un produit est l'impôt qu'il évite, la qualité de l'actif descend en argument n°2. Et tout le monde autour de la table le sait. La discipline d'achat, la sélection, le prix payé, ce sont des variables d'ajustement dans un produit dont la fonction principale est calendaire.

La loi de finances 2026 vient de supprimer l'éligibilité des clubs deals immobiliers à l'apport-cession. C’était évidemment contre l’esprit de loi. Mais ça ne fait disparaître ni les cédants ni leurs 24 mois. Ça déplace la même demande captive vers les enveloppes encore éligibles, avec les mêmes commerciaux et le même couperet au-dessus de la tête. La prochaine fois, je regarderai l’actif avec l’attrait fiscal. Et chacun devrait faire pareil.